وکیل فروش مال غیر در تهران مجرب در امور کلاهبرداری

جرم انتقال مال غیر یکی از جرایم علیه اموال و بسیار شبیه جرم کلاهبرداری است. هر گاه کسی عین یا منافع مالی را که متعلق به خودش نیست به شخص دیگری منتقل کند، مرتکب این جرم شده است به عبارت دیگر اگر شخصی عمدا و با علم اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به شخص دیگر منقل نماید، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است. در سال ۱۳۰۸ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیرتصویب شد و این جرم را این‌گونه تعریف کرده است.

از این رو قانون‌گذار، مجازات مرتکب چنین عملی را مجازات کلاهبردار می‌داند. در حال حاضر در قوانین کیفری ایران، بر اساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال 1367، مجازات این جرم، حبس از يک تا هفت سال و پرداخت جزاي نقدي معادل مالي که اخذ شده و رد مال به صاحب آن است و اگر مرتکب از کارکنان دولت باشد به انفصال ابد از خدمات دولتي نيز محکوم خواهد شد.

نحوه شکایت از انتقال دهنده‌ی مال غیر

مانند هر اتهام دیگری، رسیدگی به این شکایت نیز در دادسرا اتفاق می‌افتد و در صورتی که رسیدگی کننده تشخیص داد که جرم واقع شده و کسی از او شکایت شده عامل آن است برای او قرار جلب به دادرسی صادر می‌کند و پس از ان رسیدگی در دادگاه کیفری آغاز می‌شود. ( نیازمند وکیل کیفری هستید؟ ) دادسرای صالح برای رسیدگی به این اتهام، دادسرای محل انتقال است. یعنی مهم نیست متهم کجاست یا مال کجا واقع شده، بلکه مهم این است که انتقال کجا رخ داده است.

برای مثال اگر صاحب مال در شیراز باشد و خریدار در تهران و مال در کیش واقع شده باشد ولی انتقال مال غیر در دفتر دفتر معاملات ملکی یا هر جای دیگری در قزوین رخ داده باشد، دادسرای صالح برای رسیدگی دادسرای عمومی و انقلاب قزوین است. این روزها برای طرح هر شکایت کیفری باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و شکایت نامه را ثبت کرد، سپس با طی مراحل اداری شعبه‌ی رسیدگی کننده‌ی دادسرا مشخص می‌شود و به طرفین پرونده ابلاغ می‌شود.

اگر فروشنده‌ی مال غیر متواری باشد، دادسرای محل وقوع جرم، دستور جلب سیار او را صادر می‌کند و اگر باز هم دستگیر نشد، به طور غیابی به اتهامش رسیدگی خواهد شد.

مسئولیت مالک اصلی

اگر صاحب اصلی مال متوجه شود که کسی مال او را به دیگری فروخته، حداکثر تا یک ماه پس از اطلاع، باید با نوشتن اظهارنامه‌، مالکیت خود را به اطلاع خریدار برساند. اگر این زمان بگذرد و مالک چنین کاری نکند،  قانون او را معاون جرم تلقی می‌کند. در واقع مالک اصلی با سکوت خود موجب ضرر خریدار ناآگاه می‌شود. او باید مالکیت خود را به خریدار اطلاع دهد تا او برای احقاق حق خود اقدام کند، سکوت مالک اصلی، نوعی تبانی با مرتکب جرم است.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر

در فروش مال غیر شخصی مال غیر را انتقال می‎دهد، مالی که هیچ وقت متعلق به او نبوده، اما در معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت، کسی نسبت به مال خود، معاملات متعدد انجام می‌دهد. بنا به این ماده‌ی قانون ثبت، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به زندان با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.

پس اگر شخص مالی که متعلق به خودش بوده را با سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل کند و بعد همان مال را مجددا با سند رسمی به فرد دیگری هم انتقال دهد مشمول مجازات قانون ثبت خواهد شد. اما در معامله‌ی مال غیر، آن مال از اساس به فرد انتقال دهنده تعلق ندارد و انتقال معارض هم لازم نیست که با سند رسمی تحقق پذیرد.

عقد فضولی و انتقال مال غیر:

عقد فضولی از مباحث حقوق مدنی است. وقتی کسی مال دیگری را بدون مجوز او معامله کند و بدون اذن کسی از طرف او تعهدی کند، به آن معامله‌ی فضولی گفته می شود. فضول به کسی گفته می‌شود که معامله را بدون اجازه صاحب مال یا حق که اصیل خوانده می‌شود به انجام رسانده. این معامله غیر نافذ است، یعنی اگر اصیل بعد از معامله آن را تنفید کند و نسبت به آن اجازه دهد، معامله از تاریخ وقوع صحیح دانسته می‌شود و الا معامله باطل است.

معامله‌ی فضولی شباهت بسیاری با انتقال مال غیر دارد و همین مساله مباحث زیادی را در علم حقوق در پی داشته است، چرا که اگر یک عمل واحد را معامله‌ی فضولی بدانیم، صرفا عملی حقوقی اما غیر نافذ است ولی اگر آن عمل انتقال مال غیر دانسته شود، جرم است و معامله کننده باید مجازات بشود.

بررسی حقوقی و دقیق معیارهای تشخیص این دو از هم بسیار مفصل است اما یک نظر رایج این است که اگر هدف معامله کننده فضول، معامله برای مالک واقعی باشد، این معامله فضولی است اما اگر هدف فضول از معامله ضرر زدن به مالک و جلب منفعت برای خودش باشد و معامله به انجام برسد، مرتکب جرم انتقال مال غیر شده و علاوه بر جبران خسارت، مجازات هم در انتظار اوست.

انتقال مال مشاعی

مال مشاعی مالی است که دو یا چند نفر در آن شریکند و سهم آن‌ها از مال معلوم است ولی مشخص نیست که هر کدام مالک کدام قسمت مالند. پنج نفر مالک یک زمیند و هر کدام بیست و پنج درصد زمین را مالکند ولی مشخص نشده کدام قسمت زمین متعلق به چه کسی است و در واقع همگی در همه‌ی زمین شریکند. حال اگر یکی از مالکان مشاعی زمین را به دیگری انتقال دهد، آیا مرتکب انتقال مال غیر شده است؟

در پاسخ باید گفت که اگر شریک مال مشاعی، سهم خود را به همان صورت مشاعی بفروشد، یعنی خریدار جدید هم شریک مشاعی تمام مال شود، این یک عمل حقوقی صحیح است.

اگر به میزان سهم خود اما به صورت معین بفروشد، یعنی مشخص کند که چه حدودی از زمین را فروخته، این معامله نادرست است. و اگر شریک اقدام به فروش بیش از سهم خود کند، اینجا مرتکب انتقال مال غیر شده و مجرم شناخته می‌شود.

یکی از عناوین اتهامی که زیاد در دادگاهها منتهی بصدور حکم محکومیت می شود، اتهام فروش مال غیر است.

بسیاری از افرادی که از این بابت تحت تعقیب قرار می گیرند یا از مقررات قانونی بی اطلاع هستند ویا سوء نیتی ندارند والبته بعضی هم هستند که با ترفند های مختلف می خواهند مال مردم را ببرند؛ قانونگذار مجازات افرادی را که اقدام به فروش مال غیر می کنند همانند مجازات جرم کلاهبرداری قرارداده است.

مثلا یکی از مصادیق فروش مال غیر اینست که شما ملک خود را به شخصی فروخته اید و بعدا همان ملک را به شخص دیگری می فروشید در اینجا چون شما یک بار اقدام به فروش کرده اید و مالکیت از شما سلب شد دیگر حق فروش مجدد را ندارید؛ البته ممکن است ادعا داشته باشید که چون خریدار پول من را نداده است من از معامله منصرف شده ام؛ اما این ادعا را قانون از شما قبول نمی کند و تا فسخ شدن معامله شما به اثبات نرسد شما حق هیچ گونه دخالت در آن مال را ندارید لذا بجای اینکه اقدام به انجام معامله مجدد کنید دعوائی در جهت فسخ معامله مطرح کنید تا دادگاه اگر ادعای شما را موجه دید اقدام به فسخ معامله کند و آنگاه شما مجاز به تصرف و یا فروش باشید لازم است بدانید که عدم پرداخت ثمن معامله از طرف خریدار موجب فسخ معامله نیست و شما نمی توانید یک طرفه اقدام به فسخ معامله نمائید اگر می خواهید در این مخمصه ها گیر نکنید از همان ابتدا تنظیم سند معامله برای خود شرط فسخ بگذارید تا خریدار حواسش جمع باشد که اگر به شرط عمل نکند معامله فسخ خواهد شد لذا اگر در چنین وضعیتی شما علی رغم فروش قبلی اقدام به انجام معامله مجدد نمائید به اتهام انتقال مال غیر تحت تعقیب قرار خواهید گرفت.

ماهیت مجازات فروش مال غیر: فروش مال غیر که مجازات آن بر اساس قانون تشدید مجازات مرتکبان اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام تعیین می شود.

آیا مجازات بازدارنده و مشمول بند “الف” ماده 173 قانون آیین دادرسی کیفری است؟
با توجه به مفاد ماده 173 قانون آیین دادرسی کیفری و مواد 16 و 17 قانون مجازات اسلامی به نظر می رسد فروش مال غیر در شمول مقررات بند “الف” ماده 173 قرار داشته باشد.

سوالات رایج

1. آیا فروش مال مشاع از مصادیق معامله معارض می باشد ؟

با التفاط به منطوق ماده 117 قانون ثبت به نظر می رسد فروش مال مشاع در صورتیکه در مرحله اول با سند عادی به شخصی و سپس در مرحله دوم فروش آن با سند رسمی به شخص دیگر صورت بگیرد در این حالت مورد از مصادیق معامله معارض خواهد بود.

2.  فروش ملک با قرار داد عادی به شخصی و انتقال آن با قرار داد دیگری آیا از مصادیق انتقال مال غیر است و آیا دادگاه باید حکم به رد مال بدهد یا خیر ؟

فروش ملک با قرار داد عادی به شخصی و انتقال آن با قرار داد دیگر از مصادیق انتقال مال غیر است و دادگاه ضمن صدور حکم در مجازات کیفری نمی تواند حکم به رد مال به مالک آن و بی اعتباری قرار داد ثانوی صادر نماید زیرا غایت امر مغایر با ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب آذر 1368 است و منظور قانون گذار از عبارت ” رد مال به صاحبش … ” و پرداخت جزای نقدی هم معادل آن است و لا غیر .

3. آیا در فاصله زمانی فروش خانه و تحویل آن به خریدار و باقی ماندن مبیع در دست فروشنده و همچنین عمل فروشنده در اجاره دادن ملک در این مدت فروش مال غیر است ؟

در فاصله زمانی فروش خانه و تحویل آن به خریدار مبیع در دست فروشنده صورت امانی دارد و عمل فروشنده در اجاره دادن ملک در این مدت خیانت در امانت بوده و فروش مال غیر از جهت انتقال منفعت نیست و در چنین شرایطی باید با بهترین وکیل خیانت در امانت در تهران مشورت نمایید.

با مطالعه این مقاله بطور کامل با معنا و مفهوم، اصطلاح حقوقی “فروش مال غیر” و نحوه ارائه شکواییه و مجازات آن آشنا شدید حال می دانید که بهترین راه برای دفاع و احقاق حق شما در دادگاه در چنین جرایمی، دریافت مشاور از وکیل فروش مال غیر در تهران می باشد.