تفکیک افراز و تقسیم چیست و چه تفاوتی با هم دارند؟

تفکیک، افراز و تقسیم هر کدام تعریف مخصوص به خود را داشته و با هم متفاوت می باشند. بطور کلی می توان گفت افراز یعنی اختلاف بین چند شریک مشاعی است اما تفکیک به معنای جدا کردن ملک و یا زمین توسط مالک می باشد و به عبارتی جایی که شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است اما در موضوع تفکیک اینطور نبوده شخص میتواند نسبت به تفکیک زمین و یا ملک خود نیز اقدام نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص معنا و مفهوم تفکیک افراز و تقسیم و فرق آنها با هم، ادامه مطلب را مطالعه کنید.

تفکیک افراز و تقسیم چیست؟

همانطور که در ابتدای مقاله گفته شد، افراز یعنی اختلاف بین چند شریک مشاعی است اما تفکیک به معنای جدا کردن ملک و یا زمین توسط مالک می باشد و به عبارتی جایی که شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است اما در مساله تفکیک اینطور نبوده شخص میتواند نسبت به تفکیک زمین و یا ملک خود نیز اقدام نماید. در ادامه به شرح کامل هر یک از آنها می پردازیم.

افراز چیست؟

اگر چند شریک مشاعی بر سر ملک با هم اختلاف داشته باشند، مساله افراز مطرح می شود که پس از طرح شکایت، پرونده توسط دادگاه بررسی و رای صادر می شود. در موضوع افراز، پس از صدور رای می توان در زمان مقرر اعتراض کرد و در صورت عدم اعتراض در مهلت مقرر، کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست. بعضا به دلیل پیچیدگی این نوع پرونده ها، نیاز به انتخاب یک وکیل حقوقی مجرب جهت گره گشایی و پیگری پرونده می باشد.

افراز از نظر حقوقی یعنی جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا  تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم، می باشد.

منظور از تفکیک چیست؟

یک یا چند مالک می تواند درخواست تفکیک ملک خود را داشته باشند. به عنوان مثال مالک یه زمین 500 متری می تواند درخواست تفکیک زمین خود به قطعه و یا قواره های کوچک تر را بیان کند. در افراز بحث اختلاف مالکان می باشد اما تفکیک بر پایه صلح بیان می شود.

لازم به ذکر است که پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضا شرکا می رسد و اعتراض به تفکیک، درحین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کارتفکیک می شود. تفکیک زمین و تفکیک آپارتمان در ادارات ثبت مطابق با ضوابط خاص خود انجام می‌شود.

تفکیک عرضه با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ صورت می گیرد و بر اساس آن اداره ثبت اسناد و املاک موظف است بر اساس نقشه هایی که قبلا به تصویب شهرداری رسیده است، تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن را انجام دهد و شهرداری باید ظرف حداکثر 2 ماه پس از ارائه نقشه تفکیک توسط مالک، تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود، در غیر این صورت اداره ثبت موظف است پس از استعلام از شهرداری، عمل تفکیک اراضی بر اساس نقشه ای که مالک ارائه داد را انجام دهد.معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی، احداث می‌شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

با توجه به مطلب فوق، مالک و مالکین نقشه مورد نظر خود را به همراه درخواست تفکیک باید به اداره ثبت، ارائه دهند و اگر ملک در محدوده شهری و یا حریم آن واقع شده باشد، اداره ثبت نقشه را جهت تایید به شهرداری ارسال می نماید و اگر ملک در خارج از محدوده شهری واقع شده باشد، مدارک لازم به بخشداری یا فرمانداری یا استانداری ارسال و به شرح فوق‌الذکر عمل می‌شود.

پیگیری پرونده های افراز و تفکیک و تقسیم بعضا نیاز به آگاهی به امور حقوقی دارشته که پیگیری آن فقط از یک وکیل ساخته است. از این رو بهتر است که برای حصول نتیجه بهتر در مدت زمان کمتر، یک وکیل برای انجام این امور انتخاب نمایید.

شرح کامل تقسیم

تقسیم در اصطلاحات حقوق مدنی به معنای جداسازی حصص شرکا در مال می باشد. تفکیک و افراز و همچنین ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می‌شود شامل اموال منقول و غیرمنقول نیز مشمول موضوع تقسیم می شوند.

در افراز، سهم هر شریک، توسط دادگاه مشخص شده و به نام هر شخص یک سند مالکیت صادر خواهد شد و در بحث تفکیک نیز شرکا پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی، نسبت به امضاء تقسیم‌نامه رسمی قطعات تفکیکی اقدام می نمایند و اداره ثبت با توجه به مدارک تقسیم نامه، اسناد مالیکت را صادر میکند.

مواد و قوانین مربوط به افراز و تفکیک

ماده ۱۵۰ قانون ثبت در خصوص تفکیک چنین بیان داشته «هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه، باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک به قرار هر ده هزار ریال دویست ریال از طرف ذی‌نفع پرداخت گردد».

ماده ۱۵۴ قانون ثبت (اصلاحی ۳۱/۴/۱۳۶۵) هم چنین اعلام می‌دارد: دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر نموده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت رأساً نسبت به افراز یا تفکیک اقدام خواهند نمود.

از قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب۲۲/۱۲/۵۱ در رابطه با تفکیک یا افراز در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه‌ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت با دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأساً اقدام خواهند نمود.

فرق افراز و تفکیک چیست؟

• در افراز طرح دعوا و شکایت الزامیست اما تفکیک بر پایه صلح مطرح میشود. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام میشود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.
• تفکیک به معنای تقسیم ملک است اما در حالیکه افراز بع معنای تعیین سهم هر یک از مالکین میباشد.

مراحل تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل

1. مدت زمانی که ملک افراز و یا تفکیک میشود کمتر است.
2. نیازی به حضور مالک در اداره ثبت اسناد نخواهد بود.
3. اگر ملک غیر قابل افراز هم باشد نیاز به حضور مالک در دادگاه نمیباشد.
4. وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
5. وکیل میتواند سهم موکل خود را بعد از تفکیک به فروش برساند.
6. تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک ملک و یا افراز ملک اقدام کند.